Aquest és un altre dels temes calents en els últims mesos per la gran quantitat de families que s’han vist desnonades per no poder pagar la seva hipoteca. El govern del PSOE ha près una molt bona mesura aquesta mateixa setmana apujant els imports no embargables de les persones que no poden fer front al pagament de la seva hipoteca. La part del sou que queda protegida ha passat de 600 a 900€ i ha pujat fins a 1.300€ en el cas de families amb fills.
Sobre la dació en pagament, es nega la possibilitat d’aprovar ara una normativa amb efectes retroactius. És a dir, que afecti als contractes d’hipoteques signats amb anterioritat a la modificació. Però el problema està, precisament, amb aquests contractes i no, amb els que es fassin en el futur. Per això proposo un canvi en el procediment de la dació que no afecta a les condicions en que es va contractar la hipoteca sino només a la valoració de la propietat en el moment de la dació.
Si repassem la mecànica del procés d’una hipoteca impagada que porta a una dació i el consegüent desnonament, sabem que té els següents passos:
1) En el moment de la contractació de la hipoteca, va ser l’entitat fnancera -a través d’una empresa taxadora que ella triava- la que va fixar la taxació sense que el client hi pugués dir rés. En aquell moment, les taxacions, sovint, eren superiors al preu que se li demanava al comprador del pís i l’entitat el convencia perquè contractés el màxim de diners, fins i tot, li deien, per poder moblar el pís, comprar un cotxe nou o anar-se’n de viatge. Suposem que en el nostre exemple li van taxar el pis en 100.000€ i el comprador va contractar una hipoteca per 100.000€. (recordem que, en molts casos, els bancs van prestar fins al 120% del preu de taxació del pís, però no vull agafar un exemple extrem, sino un de ben corrent).
2) Si arriba el moment de que el comprador del pís no pot pagar les quotes de l’hipoteca, l’entitat financera torna a tenir la paella pel mànec. De nou és l’entitat financera qui decideix la nova taxació d’aquell pís que van taxar per 100.000€ fa 3, 4, 5 o 6 anys. I ara la taxació és, sovint, de 50.000€. És a dir, que si el banc o la caixa es queden el pís, el comprador, amb aquesta entrega del pis al banc, només retorna 50.000€ d’aquells 100.000€ que li van deixar. Si suposem que el comprador havia amortitzat fins aquest moment una quantitat de 15.000€ , es troba al carrer, devent encara al banc 35.000€ (100.000 – 50.000 – 15.000) i amb la necessitat adicional de pagar un lloguer perquè s’ha quedat sense pís. Aquests 35.000€ que, evidentment, no pot continuar pagant, comencen a generar uns interessos que faran créixer aquesta quantitat fins a xifres que la persona potser no pugui pagar mai.
La meva proposta és senzilla i, crec, justa. Que la pèrdua de valor del pís sigui absorbida a parts iguals pel comprador del pís i per l’entitat financera que té responsabilitat exclusiva sobre les valoracions -en el moment de la compra i en el de la dació-. Això, en el nostre exemple, es reflexeria de la següent manera.
Les taxacions del banc o caixa han sigut de 1000.000€ en el moment de compra i de 50.000€ en el de la dació. Per tant, s’ha produït una pèrdua de valor del pis de 50.000€. La meitat són 25.000€ que han perdut el comprador del pis i 25.000€ que perd l’entitat financera.
L’entitat financera, per tant, ja no ha de recuperar els 100.000€ que va prestar sino només 75.000€, ja que ha perdut 25.000€ per la depreciació del pis.
El comprador es trobaria en una situació molt diferent de l’anterior. Passaria a tenir un prèstec de 75.000€ en lloc d’un de 100.000€. Amb la dació, en liquidaria 50.000€ i, si ja n’havia amortitzat 15.000€, només li quedarien 10.000€ a pagar al banc.
Els efectes de la norma? Diversos i positius.
- Els hipotecats queden fortament alleugerits en el seu deute.
- Les entitats financeres assumeixen els seus errors en la taxació dels pisos i en la seva alegria a l’hora d’otorgar prèstecs.
- És molt probable que, amb la rebaixa de guanys que es produeix amb aquesta fòrmula, els bancs redueixin significativament els processos de desnonament que posin en marxa.
Queda oberta la proposta a tots els comentaris i crítiques que volgueu.
